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取消开发商的观点经得住历史考验
——与《中国经济时报》记者章剑锋对话
章剑锋：曹先生，您好。由您提出来的取消开发商的观点引起的争论眼下还没有止歇，通过一段时间观察后，我决定对此加以关注，并想与您就相关的问题进行进一步的沟通与探讨。我的第一个问题是，在您提出取消开发商的观点之前，您对房地产业有否进行过系统考察？我们想从粗浅的层面了解一下，什么是开发商？开发商是干什么的？
曹建海：是的，我对房地产业做过比较系统的考察,对于有关理论问题也有一定程度的熟知,有自己的见解。我的基础知识主要来自于以下几个方面：第一，我的硕士阶段在中国人民大学投资经济系基本建设经济专业房地产经济方向，指导教师是龚维丽教授；第二，我硕士毕业后回到河北财经学院工作，曾经在石家庄蓝天律师事务所做兼职非诉讼律师，在1991-1992为河北省司法厅开设了为期两年的《房地产开发与律师提供法律服务》的全省律师培训课程，并撰写了三万字的《房地产开发过程中的律师服务》文章，在冯季平律师出版的论文集中发表；第三，1991-1994年我担任了石家庄市拆迁安置办公室的法律顾问,对政府拆迁安置和法院判决比较了解；第四，我在1991-1993年与当时受当时担任《河北日报》书刊发行部主任、现为河北省卓达房地产开发有限公司总裁的杨卓舒委托，组织并主编过了1992年友谊出版公司出版的《市场经济与现代领导者》10本，对杨卓舒及卓达房地产开发有限公司的发家历史有着深刻的了解；第五，1998-2000年我在北京师范大学资源科学研究所从事博士后研究，研究方向是中国城市土地高效利用，2002年在经济管理出版社出版了《中国城市土地高效利用研究》，我认为这是目前研究中国城市土地制度的好的成果，此后介入土地问题研究，成为国土资源部多个部门的专家，参加过多次国内最高等级的土地研讨会，我的观点每次都与主流不同，在研讨会会场引起的反响最大；第六，2000年起，我成为以房地产开发经营为主业的浙江东洲实业集团公司的首席顾问，发现中国的房地产开发企业是一个“什么也没有做”、一切增值环节都由供应商提供了的特殊企业；第七，我对英国、美国的房地产业进行了认真的研究，没有从中发现中国意义上的房地产开发商，而在中国从事开发业务的外国公司在国外更多的是房地产信托投资类公司，不是真正意义上的开发企业，我由此认为除香港地区外世界上并不存在中国意义上的房地产开发商。
关于什么是开发商？首先要搞清楚“开发”的含义。《现代汉语词典》指出开发有两层含义：一是以荒地、矿山、森林、水力为劳动对象，达到利用的目的；二是发现或发掘人才、技术等供利用。房地产开发显然是指第一个含义，可见开发一定是一种直接改造土地的实质性物质生产劳动，绝不是现在没有一件施工工具、没有一个施工工人的中国式开发商所干的那种“眼光式开发”的白领工作。在美国的开发程序中，还逐步分离出一个专业化意义的土地开发商环节，土地开发商的主要内容包括：项目融资、土地购置（主要劳动是市场调查、信息透明化，不存在价值多少价值创造）、需求分析（属于咨询性质的劳动）、切块分区（咨询劳动）、规划设计（物质生产劳动）、平整场地和基础设施建设（物质生产劳动）。这与《现代汉语词典》对开发的定义基本相同，可以看出国外的土地开发商属于建筑行业性质的企业。看看我们的一级开发商，他们竟然从来没有经历包括规划设计、平整场地的劳动，而只是雇佣相关建筑施工企业从事具体的物质劳动，但开发商在整个成本（包含了建筑企业的正常利润）的基础上进行加价，完全是一个多余的中间环节。
可以简单地分析，在发达国家，由于房地产开发方式是多元化的，我没有办法相信一个自己没有自有资金、不会规划、不会建筑生产的企业，如果完全采取市场化的方式借贷资金、委托规划设计、委托建筑施工之后，以一个很大的加价把土地或房地产兜售出去。根据我的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，可以到市场上购买土地，然后委托设计商、建筑商开发建设，这是一种最自然意义上的商品经济，是绝大多数国家从来没有限制过的基本生存权利。这种开发方式绝不是像范小冲说的那样属于“计划经济”或“产品经济”，更不是什么“自然经济”，只有消费者亲自盖房才称得上是“自然经济”。第二种是由建筑商构成的专业开发商，这是房地产开发的主流，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，土地开发商的土地可以卖给个人，也可以卖给用作固定资产的各类企业，也可以卖给建筑开发公司，由建筑开发建成房屋后销售，当然建筑开发过程也可以通过分析细分，如设计、标准制定、施工、房屋销售等，值得注意的是，国外的大型建筑开发公司一般都同时经营不动产信贷业务，这显然是一种为了促进房屋销售的消费信贷业务，是一种自然的选择。第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。注意这里不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。委托房地产开发是通过基金出资购买土地、委托建筑开发、销售房屋或租赁经营房屋获取回报；购买房地产资产既包括购买可以直接用于租赁经营的房地产，也包括购买银行不动产信贷资产的经营管理。这两种方式的房地产投资，在本质上没有什么区别。关键是这种所谓的基金“开发”只是一种委托开发，基金只是经历而不是“参与”了房地产开发过程，与购买现成房屋等待升值没有任何区别，基金获得回报的依据是因为它的出资，是资金的机会成本。
在上面三种意义的房地产形成模式并存的条件下，一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的“开发商”，或者顶多提供了较低水平的咨询劳动（与麦肯锡相比）的企业，如何能通过大幅度加价把产品顺利地卖出去呢？显然除了用武力或欺骗，别无他途！估计这种开发商在欧美只能存在于“黑社会”当中。
那么，什么是开发商呢，就是通过商业模式的规划、建设和销售房地产的企业模式。至于不动产信托投资公司、不动产基金、不动产抵押银行等，都属于以不动产为经营对象的房地产服务企业，不是什么“开发商”！中国的房地产开发商显然只是一种“房地产投资商”，而且是一个没有自有资金的房地产投资商，要命的是这个“什么也没有”、“什么也不会做”的“皮包公司”，其利润回报之丰厚，在世界历史上绝无仅有。
在房地产开发上，中国意义上的开发商与美国的不动产信托投资公司比较相似，不同的是后者的经营方式更加灵多样，更不同的是美国的不动产信托投资公司在委托开发后获得的回报分成中，基金要占70%，信托公司只能拿到30%的管理佣金，至于利润就更低了。所以他们纷纷跑到中国大陆来淘金了，这就是杨乐渝先生说的外国“开发商”，他们是披着开发公司外衣的中介公司而已！
章剑锋：我们的社会需要开发商么？他们的存在是否合理？
曹建海：我们需要生产意义上的房地产开发商，投资商只有在提供资金并只获得资金机会成本回报上有意义；但是前提是政策必须允许居民自己建房，开发商只有在提供比居民自己建房价格更便宜、质量更好的条件下才会被社会接受。
也就是说，开发商一定是一个以劳动而且只有靠劳动获取报酬的商业机构，它们的劳动应该比公众自己建房更专业，在相同建造质量下，开发商要求的价格应该比公众自己建房投入的各类不变资本和可变资本的价值还要低，公众可以在用货币和开发商之间的交换中获得“消费者剩余”，公众才会自觉地选择开发商。
章剑锋：我注意到，您在文章中称，开发商是一个社会“肿瘤”，为什么这样说？
曹建海：我如同街上的饭店和婚介公司一样，他们的存在是建立在公众可以自己做饭和自己搞对象的强大竞争基础上，这些机构如果提供了更贵的价格、比公众自己做更低的质量，必然遭到公众的抛弃。但是如果政策不允许公众自己做饭，都必须到政府特批开设的、不会做饭、不了解婚姻心理的“吃饭开发商”、“婚姻开发公司”以每顿饭1万元的价格拿到一张“吃饭许可证”，“恋爱许可证”则被开发商炒到每张100万元，相信所有的公众都会崇拜和害怕这些开发商，这些开发商一定可以发大财，他们在GDP上的贡献和上缴的税收一定可以远远超过烟草公司和现有的房地产开发商，国家的税收也一定更离不开他们，他们甚至可以威胁总理如果不满足他们进一步提价的要求就拒绝交税，迫使总理每天到企业哀求税收，并把他们定为一万年不变的国民经济支柱产业。这样的开发商到底是经济支柱呢？还是肿瘤呢？他们的存在是合理的吗？结论不言而喻的。
章剑锋：取消开发商是个比较大胆的主张，您是从什么时候开始有这样的主张的？
我在今年2月14日发表在《中国经济时报》的《房地产企业下一步的方向何在》，属于我真正介入房地产讨论的第一篇文章，之前我的大部分经历在工业经济研究。我在第一篇文章中提到了这样一段话：“房地产业是什么？传统的观念甚至认为其是一个生产型产业。但是真正的生产环节在建筑（港台地区称为“营造”）领域，房地产企业其实几乎什么都没做！所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售、产籍登记、物业管理等等，都分别由供应链的各个环节承担了。当地产企业剩下的，就只有资金和理念了。这个金融业有什么区别呢？所以我认为，房地产企业充其量是一个运用资金进行资源整合的管理型、服务型企业，或者说，房地产企业是一个以房屋土地产品为平台的金融企业，是金融服务业的一个衍生行业。从这个意义上说，一个房地产企业如果连融资能力都不具备，是没有资格在这个行业生存的。”这篇文章是关于房地产企业发展的建设性文章，目的是为了这些企业进一步发展。我随后开始注意房地产大碗的文章，发现他们大部分精力都在夸夸其谈，几乎不花时间进行企业经营管理工作，我开始怀疑这个行业是不是根本就不需要经营管理呢？随后在与《工人日报》记者杨兆敏的交谈中，我开始提出“房地产企业什么都没有做，地产大亨凭什么暴富？”的观点，我说“成为中国的房地产老板太幸运了，关键是在超额市场需求的条件下，企业家只需要凭借关系很便宜地就能从农村土地这个无人看管、无穷无尽的宝藏中获取资源，然后通过房屋建造,轻易地在房屋市场变现、致富。”“按照能量守恒定理，或者经济学的一般均衡原理，既然有人欢喜就会有人愁，有人暴富就必然有人被掠夺！我们是不是更应当关注一下房地产大亨们金粉世界的后面呢？”这篇专访在《工人日报》3月1日发表以后，引起了强烈的社会反响，社会上的“房地产暴利占到全部利润的90%以上”就是从我的文章中引用来的。3月23日我参加了两个重要的论战：一是上午的央视对话节目中，以一敌多，与王健林、王志纲、胡堡森、范小冲等在现场进行激烈交锋，这场交锋对我的观点形成影响很大；二是下午的《2006新浪中国地产创新峰会》的“网络终极PK”，代表经济学家与茅于轼、易宪容一道，与开发商代表潘石屹、张保全、卢求等就“房地产是否有暴利”的题目进行了激烈辩论，现场十分火暴刺激，由于有上午的辩论做铺垫，我在辩论上表现得比较成熟，PK结果以我们的获胜而告终。
在央视对话中，我的核心观点是中国的开发商只是消费者房屋建设的一个代理机构、管理机构，他们付出的劳动几乎是看不到的，但为什么要这个中间代理环节“如此强大”、获得与其劳动投入明显不符的超额利润呢？由于在现场特别攻击了王志纲，其后我和王之间的开始发生看不见的战争。王志纲授意他的一位跟随者程康平描述了《对话》过程，发表在他的博客上。程文说，“而社科院那个所谓的工业经济研究室主任，我不知道是否有这个职位，也十分怀疑这个人是不是真的在里面，他发言很多，但唯一出彩的一句发言就是：‘我认为房地产商作为一个代理机构为什么需要那么强大？完全可以不存在，居民直接跟建筑业打交道，中间的利润消除了，居民的负担自然下去了。’他唯一出彩的这句话实际上是站不住脚的。如果他是一个学生或者其他普通观众，发出这样的质疑尚可原谅，但作为堂堂社科院的学者，出此言论着实丢了社科院的脸。”虽然气愤，但我不能和王志纲直接对骂。我认为要想击倒王志纲最有效果的办法，就是从理论上澄清王志纲的一些错误言论。我写了《王志纲算不算地产商》，后来发表在《中国经济时报》理论版，指出王志纲在房地产开发产业链中的实际定位和对社会产生的影响，我的结论是：“商人就是商人，不能一只手数着从掠夺者手中分到的钱，另一只手还要标榜自己多么体恤民情、心系苍生。”以这篇文章为主要观点的《工人日报》专访《房地产业：一个畸形行业》3月31日发表，很多媒体以《地方政府是中国最大的地产商房地产企业是行业垄断者》为题进行了转载，社会反响强烈。
和王治纲在对话上的辩论对我影响很大。对于我在对话中提出的我削弱开发商这个代理环节的观点，王志纲和他的工作室的人认为属于一种想当然的创新，是退回到原始社会和计划经济时代的“愤青”之举。经过一段深入研究，我发现中国意义上的房地产开发商并不是社会主义的建设者，现有的房地产业特别是开发业根本不能成为国民经济的支柱产业，其主要构成是中国最大的倒卖商、皮包商、中间商，是社会财富的掠夺者和经济社会建设的破坏者。我由此提出了停止地方政府卖地生财、取消开发商和打击炒房的系统性解决方案，我认为这是唯一可以解决中国房地产问题的方案，否则中国可能陷入混乱。这个观点在4月19日的《工人日报》以《房地产开发：一个应该取消的行业》为体发表，在业内和公众领域引起了巨大的冲击波。此后在《经济观察报》和《中国经济时报》上，我又连续发表了《中国的房地产开发应该走一条什么道路？》、《以科学精神研究我国房地产理论和政策——驳董藩先生关于中国房地产的十个观点》，系统地阐述了我的理论观点。
我的观点并没有停止下来，5月11日我应邀参加中国政策科学研究会与《楼市》杂志举办的房地产业宏观调控研讨会上，我提出土地储备中心也是中国意义的房地产开发商的观点，做了《降低房价惟有砍掉开发商和土地储备中心》的现场演讲，现场反响热烈，焦点房地产网网友反响很多。
章剑锋：是不是当前房地产的根源性问题就在开发商？也就是说，一旦取消开发商，就可以实现民众的居住愿望？
曹建海：我如果把土地储备中心也纳入房地产开发商，就是说从广义的房地产开发商角度上说，开发商制度是中国当前房地产的根源性问题。中国有全世界最低的工程造价，但是却让老百姓享受了世界上最贵的住房价格！是在房屋销售价格和建筑造价（含征地价或者城市土地拆迁补偿成本）之间，存在着的一个巨大的价差。这个价差由地方政府的土地储备中心和土地开发商、房屋开发商共同瓜分了。所以,如果我们的调控不能正确地指向开发商这个国民经济肿瘤,调控很可能会变成"空调"。
单纯取消开发商或者单纯让建筑商进行房地产开发并不能解决当前的问题，关键是要通过修改法律鼓励公众自己建房，让公众建房成为人们的第一选择，加上取消不劳动的中间环节后的房地产建设开发商业模式，两种方式同时存在将从根本上解决民众的居住愿望问题。
章剑锋：可是有人会问，取消了开发商，谁来为我们盖房子呢？是建筑公司还是个体集资？有人认为这也是另一种形式与意义上的开发商，那时市场状况可能仍不会得到改观。您怎么看？
曹建海：我我们需要明确的一个概念是，中国意义上的开发商从来没有为我们垒过一块砖，盖过一个平方米的房子，他们不会设计、不会盖房，还没有资金，是一个专门寻租获得批文的不健康机构。取消了现在意义上的开发商，需要我们大力发展以提供物质劳动为业务主体的建筑开发企业，这样既避免了中间商，又可以解决房屋质量问题。因为在开发商体制下，房屋质量是一个永远也不能解决的问题。
可见，未来的房地产开发商是一个面临公众自主建房强大竞争的、以规划设计、建筑、房屋销售为营业内容的生产型企业。这样的企业要想生存，只能提供比消费者自己建房质量更好、收费更加便宜的房子，同时政府通过合理的税收政策严格打击房屋炒卖，这样住房问题对于所有人而言都是一个非常轻松的事，房地产开发企业只能获得社会平均水平的利润，不会存在暴利。这将是一个对于所有人都是公平的、理想的状态。
章剑锋：我注意到有一些反对意见。我想问的是取消开发商是否具有可操作性？在当前的制度构架与市场结构下，您认为是否现实？
曹建海：我反对我的意见大概有四种：
一是说让建筑商直接盖房子是一种倒退，是退回到产品经济时代。这种观点如果成立的话，英美普遍存在的消费者自主建房就属于产品经济时代，英美国家的房地产市场化水平就远远落后于中国，所以持有这种观点的人显然属于无知者。值得我们注意的一个现象是，在中国，一些机构开始把人们最基本的生活、人们最自主的交往通过不合理的法律市场化了，这是对人们生存权利的严重剥夺。如果有一天政府规定自由恋爱非法，一切男女关系都必须通过政府特别核准的“男女关系开发公司”环节，我们真的有理由恐惧了；还有，如果出于节约粮食的考虑，成立政府特别核准的“粮食开发公司”，把现在每近1元的粮食推高到黄金价格每斤5万元，政府可以通过收取“粮食出让金”支持奢侈的开销，我们大家完全有理由绝望而死！
第二种观点认为我是要把住房开发“国营化”，显然没有看懂我的观点，我的观点是政府不能把这么重要的事情交给追求利润最化化的开发商，政府也不应该通过把全民所有的土地卖给全体人民牟取利益作为自己的工作，政府要遵循民意制订和严格执行城市建设规划，成立专门的住宅发展机构协助公众自主建房、合作建房活动，并作好对商业开发模式的建筑开发商的成本监督、信息监督工作，这与住房开发“国营化”有什么关联呢？
第三种观点认为房地产开发活动是一种高度智慧的系统集成工作，是市场经济条件下社会分工的发展形式，取消他们是回到没有分工的落后经济时代。这种观点关键是没有认清中国意义上的开发商的真实劳动，不能正确评估他们的价值增值，我不知道哪家开发公司的策划水平可以高过麦肯锡公司，但以咨询为主业的麦肯锡的利润水平与中国的房地产开发商相比，显然属于九牛一毛；房地产开发商是社会分工的自发结果吗？显然不是，我们看到所有的房子都是建筑商建设的，而且大部分的房子都是建筑商垫资建设的，而且建筑企业的工程款被压倒了极低水平、长期被拖欠，建筑企业为什么那么下贱呢？关键是现在的法律不允许他们直接开发建设房屋，可见是不合理的法律发展了现在的开发商。可以设想，如果法律允许建筑企业直接开发经营房屋，我不知道中国的开发商还能不能活下一家。
第四种观点认为取消了房地产开发商，就取消了政府拍卖土地获得收入的下游，政府不能建经济适用房和廉租房了，所以不同意我的观点。这种观点是我强烈批评的，我认为如果政府把解决经济适用房和廉租房的资金来源寄托在对农民土地的低价掠夺上，实际上就是让贫穷的农民免费或者低价交出自己祖祖辈辈赖以生存的耕地，由政府拍卖成钱以后，建造那些可以体现恩德的、专门为城市中下层居民提供的住房，用以消除已经非常激化的社会矛盾。那么，我就不清楚了，这些房子是农民支援的，还是政府通过精简机构、节约经费支持的呢？让最穷的农民支持比较穷的城市中下层居民，能平衡社会分配和消除社会矛盾吗？
我的解决方案有三点，这些建议是在现有《宪法》框架下提出的。当然，如果站在现有的《土地管理法》和《房地产管理法》的立场，我的观点就不能实施。所以实施我的方案必须改革不适应我国经济基础要求的上层建筑，这是马克思主义的基本观点。解决当前中国的房地产开发体制及其存在的问题？我认为主要应着眼于三个方面：
第一，必须立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府应当搞清楚什么是自己应该干的？什么是自己不该干的？甚至是根本不能干的！政府在房地产管理的责职是执行通过立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。建议延长土地使用权为无限期，土地使用权就真正变成了一项财产，而且房地合一，成为真房屋成为居民真正的私有财产。这样可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。
第二，改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。试想，土地和房子都是由建筑企业自己垫资劳动开发的，房地产公司只是用理念、策划和眼光进行开发。如果不是现行法律不允许真正的房地产生产企业——建筑企业开发并销售房屋，我不知道有哪家建筑企业愿意垫资给这些专营剥削的皮包公司！如果真是这样，即使不宣布取缔现行意义上的房地产开发企业，它们离死也不远了！鉴于目前大量的开发商不惜代价竞购和囤积土地的行为，一方面为了通过房地产投机获取更大的暴利，另一方面也可以在很大程度上掩盖当期企业利润，达到偷税漏税和给公众一个非暴利的形象。通过立法的形式，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务，不再批准以单纯的以“房地产开发与经营”为主业的企业设立。地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业；除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质，不得以自己为委托方组织管理以营利为目的房地产开发销售活动。对于已经获得土地正在实施传统意义上开发企业，原则上允许企业完成收尾项目，对于没有开发能力的由政府出面强制收回土地，坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房（含合作建房）和商业性建筑开发用地的关系，必须坚持自然人建设优先的原则，为建筑开发公司提供有价廉物美的房屋提供一个竞争对手。
第三，通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度，完善房地产税收制度对房地产私人占有的调节作用。基本的原则是，对于拥有多套住房的自然人，对于多出社会平均水平的部分应征收适度水平的不动产税，提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本，充分发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。
章剑锋：最后一个问题是，您认为您的主张能否经得起检验？随着社会分工的明细和专业要求，当前社会真正能够抛弃开发商，使人民自己盖自己的房子么？会不会成为评论家嘴里的一种历史倒退？
曹建海：我以我所能看到的、所能学到的所有的知识，以及一个中国人所有的一个基本的道德良知，认定我的观点是能够经得住历史考验的。从人的基本权利看，老百姓在衣食住行的任何方面都有权利自主选择自己认为合理的方式；如果政府认为只有通过政府的安排才能解决好中国人的衣食住行问题，要么超高估了自己的执政能力，要么是打者关心国计民生的幌子与民争利、掠夺公众财富。后者的政府无论是从理论上还是实践上都是不应该、不能长期存在的政府！因为他们完全违背了广大人民群众的根本利益，是自私自利的社会吸血虫！
随着社会分工，新兴行业会越来越多，但这些行业存在的前提是比分工前更有效率、价格更低！这里应该注意，新兴行业效率改进和价格降低，往往一个都不能少。如果只是效率改进了，但比分工前价格高得多，人们是不会接受这个新生事物的；同样的，只有价格便宜了，但效率更低了，人们也会抛弃这个专业化的服务。就好象我们大部分人现在都在家里做饭，为什么餐饮业还能如此兴旺呢？关键是它们为大众提供了更美味的质量、更低廉的价格（注意，消费者的做饭成本包括了时间成本）。如果只是政府强制规定不许家庭开伙只能购买高价饭菜，这样的新兴行业壮大和社会分工，属于绝对意义上的社会退步！
看看我们现在的房地产开发商，他们为社会提供了什么优质的服务呢？他们收取了什么低廉的价格呢？现在我们的城市建设和城市改造实际上是以开发商的意愿为主导的，我们大家都习惯了这种高楼大厦林立、交通拥堵的城市生活方式，认为开发商为我们的城市面貌改变做出了不可磨灭的贡献。但是这样的城市建设是合理的吗？瑞士洛桑国际管理学院2006年评价中国的国际竞争力由去年的39位提高到今年的19位，但中国的城市规划水平在所有参加评价的国家当中是倒数第一！这是一个触目惊心的评价，我们搞了这个多的建设，但耕地越来越少、气候越来越热、生态环境日益恶化，这些都是拜我们的地方政府和开发商所赐啊！我们习惯的这个由钢筋混凝土构成的摊饼子式的城市，是在极度的逐利过程中对公众拥有的环境和土地的巨大破坏！明明是最恐怖的城市环，却被我们的政府当成光辉业绩大加宣传。政府官员为什么这个热衷于铺摊这种由建筑垃圾构成的城市建设呢？我看不外升官发财两个原因。官员可以由于所谓城市面貌改善而升官，更重要的是，官员可以和其利益共同体在城市建设过程中获得巨大的经济利益。在大量的城市建筑群和基础设施建设中，究竟有多大比例的投资真正投在了材料、人工上，我看不会达到40%，而其余的部分被我们的官员、有关系的建筑商、开发商等利益共同体以管理费、利润等方式提走了！这个比例在我这里是一种怀疑，是一种假说，我希望政府提供依据驳倒我的怀疑，让我心服口服！
我认为，社会应该取消那些不劳动而获得利益的机构，应该坚决铲除那些依靠政府寻租结成利益共同体、提供了很少的劳动而获得暴利的行业，不管这些行业的存在是不是“改革的成果”。我们的改革属于“摸着石头过河”，错了就要退回来，知错不改显然属于错上加错！从1980年到现在，开发商这种“皮包公司”、“中间包销商”的模式已经实施二十多年了，他们以“城市建设者”的名义掠夺了社会上的一大部分财富，给我们的生活带来了灾难，这是一个不容忽视的历史事实！判断一个行业是否应该存在的前提是它有没有效率？是不是改善了社会生活水平？绝对不能以意识形态上的“改革”、“社会主义”、“中国特色”变相亵渎！
国外发达市场经济国家解决公众住房问题的经验，应当为我们借鉴和学习。我的关于中国房地产业结构的设计，很大程度上借鉴了英美国家的成功经验。在我设计的中国房地产行业结构中，建筑公司是房地产开发的专业公司，这种建筑开发过程可以通过社会分工进一步细分，但每一部分只是根据提供的劳动获得响应的报酬；同时政府大力发展消费者自主建房、合作建房、集资建房等建房方式，这些属于房地产生产行业的结构；下游的房地产服务业主要是为建筑业和消费者服务的，包括建筑管理公司、不动产信托投资公司、不动产金融机构、不动产中介交易机构、租赁经营、产权代理等等。
——与《中国经济时报》记者章剑锋对话
章剑锋：曹先生，您好。由您提出来的取消开发商的观点引起的争论眼下还没有止歇，通过一段时间观察后，我决定对此加以关注，并想与您就相关的问题进行进一步的沟通与探讨。我的第一个问题是，在您提出取消开发商的观点之前，您对房地产业有否进行过系统考察？我们想从粗浅的层面了解一下，什么是开发商？开发商是干什么的？
曹建海：是的，我对房地产业做过比较系统的考察,对于有关理论问题也有一定程度的熟知,有自己的见解。我的基础知识主要来自于以下几个方面：第一，我的硕士阶段在中国人民大学投资经济系基本建设经济专业房地产经济方向，指导教师是龚维丽教授；第二，我硕士毕业后回到河北财经学院工作，曾经在石家庄蓝天律师事务所做兼职非诉讼律师，在1991-1992为河北省司法厅开设了为期两年的《房地产开发与律师提供法律服务》的全省律师培训课程，并撰写了三万字的《房地产开发过程中的律师服务》文章，在冯季平律师出版的论文集中发表；第三，1991-1994年我担任了石家庄市拆迁安置办公室的法律顾问,对政府拆迁安置和法院判决比较了解；第四，我在1991-1993年与当时受当时担任《河北日报》书刊发行部主任、现为河北省卓达房地产开发有限公司总裁的杨卓舒委托，组织并主编过了1992年友谊出版公司出版的《市场经济与现代领导者》10本，对杨卓舒及卓达房地产开发有限公司的发家历史有着深刻的了解；第五，1998-2000年我在北京师范大学资源科学研究所从事博士后研究，研究方向是中国城市土地高效利用，2002年在经济管理出版社出版了《中国城市土地高效利用研究》，我认为这是目前研究中国城市土地制度的好的成果，此后介入土地问题研究，成为国土资源部多个部门的专家，参加过多次国内最高等级的土地研讨会，我的观点每次都与主流不同，在研讨会会场引起的反响最大；第六，2000年起，我成为以房地产开发经营为主业的浙江东洲实业集团公司的首席顾问，发现中国的房地产开发企业是一个“什么也没有做”、一切增值环节都由供应商提供了的特殊企业；第七，我对英国、美国的房地产业进行了认真的研究，没有从中发现中国意义上的房地产开发商，而在中国从事开发业务的外国公司在国外更多的是房地产信托投资类公司，不是真正意义上的开发企业，我由此认为除香港地区外世界上并不存在中国意义上的房地产开发商。
关于什么是开发商？首先要搞清楚“开发”的含义。《现代汉语词典》指出开发有两层含义：一是以荒地、矿山、森林、水力为劳动对象，达到利用的目的；二是发现或发掘人才、技术等供利用。房地产开发显然是指第一个含义，可见开发一定是一种直接改造土地的实质性物质生产劳动，绝不是现在没有一件施工工具、没有一个施工工人的中国式开发商所干的那种“眼光式开发”的白领工作。在美国的开发程序中，还逐步分离出一个专业化意义的土地开发商环节，土地开发商的主要内容包括：项目融资、土地购置（主要劳动是市场调查、信息透明化，不存在价值多少价值创造）、需求分析（属于咨询性质的劳动）、切块分区（咨询劳动）、规划设计（物质生产劳动）、平整场地和基础设施建设（物质生产劳动）。这与《现代汉语词典》对开发的定义基本相同，可以看出国外的土地开发商属于建筑行业性质的企业。看看我们的一级开发商，他们竟然从来没有经历包括规划设计、平整场地的劳动，而只是雇佣相关建筑施工企业从事具体的物质劳动，但开发商在整个成本（包含了建筑企业的正常利润）的基础上进行加价，完全是一个多余的中间环节。
可以简单地分析，在发达国家，由于房地产开发方式是多元化的，我没有办法相信一个自己没有自有资金、不会规划、不会建筑生产的企业，如果完全采取市场化的方式借贷资金、委托规划设计、委托建筑施工之后，以一个很大的加价把土地或房地产兜售出去。根据我的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，可以到市场上购买土地，然后委托设计商、建筑商开发建设，这是一种最自然意义上的商品经济，是绝大多数国家从来没有限制过的基本生存权利。这种开发方式绝不是像范小冲说的那样属于“计划经济”或“产品经济”，更不是什么“自然经济”，只有消费者亲自盖房才称得上是“自然经济”。第二种是由建筑商构成的专业开发商，这是房地产开发的主流，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，土地开发商的土地可以卖给个人，也可以卖给用作固定资产的各类企业，也可以卖给建筑开发公司，由建筑开发建成房屋后销售，当然建筑开发过程也可以通过分析细分，如设计、标准制定、施工、房屋销售等，值得注意的是，国外的大型建筑开发公司一般都同时经营不动产信贷业务，这显然是一种为了促进房屋销售的消费信贷业务，是一种自然的选择。第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。注意这里不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。委托房地产开发是通过基金出资购买土地、委托建筑开发、销售房屋或租赁经营房屋获取回报；购买房地产资产既包括购买可以直接用于租赁经营的房地产，也包括购买银行不动产信贷资产的经营管理。这两种方式的房地产投资，在本质上没有什么区别。关键是这种所谓的基金“开发”只是一种委托开发，基金只是经历而不是“参与”了房地产开发过程，与购买现成房屋等待升值没有任何区别，基金获得回报的依据是因为它的出资，是资金的机会成本。
在上面三种意义的房地产形成模式并存的条件下，一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的“开发商”，或者顶多提供了较低水平的咨询劳动（与麦肯锡相比）的企业，如何能通过大幅度加价把产品顺利地卖出去呢？显然除了用武力或欺骗，别无他途！估计这种开发商在欧美只能存在于“黑社会”当中。
那么，什么是开发商呢，就是通过商业模式的规划、建设和销售房地产的企业模式。至于不动产信托投资公司、不动产基金、不动产抵押银行等，都属于以不动产为经营对象的房地产服务企业，不是什么“开发商”！中国的房地产开发商显然只是一种“房地产投资商”，而且是一个没有自有资金的房地产投资商，要命的是这个“什么也没有”、“什么也不会做”的“皮包公司”，其利润回报之丰厚，在世界历史上绝无仅有。
在房地产开发上，中国意义上的开发商与美国的不动产信托投资公司比较相似，不同的是后者的经营方式更加灵多样，更不同的是美国的不动产信托投资公司在委托开发后获得的回报分成中，基金要占70%，信托公司只能拿到30%的管理佣金，至于利润就更低了。所以他们纷纷跑到中国大陆来淘金了，这就是杨乐渝先生说的外国“开发商”，他们是披着开发公司外衣的中介公司而已！
章剑锋：我们的社会需要开发商么？他们的存在是否合理？
曹建海：我们需要生产意义上的房地产开发商，投资商只有在提供资金并只获得资金机会成本回报上有意义；但是前提是政策必须允许居民自己建房，开发商只有在提供比居民自己建房价格更便宜、质量更好的条件下才会被社会接受。
也就是说，开发商一定是一个以劳动而且只有靠劳动获取报酬的商业机构，它们的劳动应该比公众自己建房更专业，在相同建造质量下，开发商要求的价格应该比公众自己建房投入的各类不变资本和可变资本的价值还要低，公众可以在用货币和开发商之间的交换中获得“消费者剩余”，公众才会自觉地选择开发商。
章剑锋：我注意到，您在文章中称，开发商是一个社会“肿瘤”，为什么这样说？
曹建海：我如同街上的饭店和婚介公司一样，他们的存在是建立在公众可以自己做饭和自己搞对象的强大竞争基础上，这些机构如果提供了更贵的价格、比公众自己做更低的质量，必然遭到公众的抛弃。但是如果政策不允许公众自己做饭，都必须到政府特批开设的、不会做饭、不了解婚姻心理的“吃饭开发商”、“婚姻开发公司”以每顿饭1万元的价格拿到一张“吃饭许可证”，“恋爱许可证”则被开发商炒到每张100万元，相信所有的公众都会崇拜和害怕这些开发商，这些开发商一定可以发大财，他们在GDP上的贡献和上缴的税收一定可以远远超过烟草公司和现有的房地产开发商，国家的税收也一定更离不开他们，他们甚至可以威胁总理如果不满足他们进一步提价的要求就拒绝交税，迫使总理每天到企业哀求税收，并把他们定为一万年不变的国民经济支柱产业。这样的开发商到底是经济支柱呢？还是肿瘤呢？他们的存在是合理的吗？结论不言而喻的。
章剑锋：取消开发商是个比较大胆的主张，您是从什么时候开始有这样的主张的？
我在今年2月14日发表在《中国经济时报》的《房地产企业下一步的方向何在》，属于我真正介入房地产讨论的第一篇文章，之前我的大部分经历在工业经济研究。我在第一篇文章中提到了这样一段话：“房地产业是什么？传统的观念甚至认为其是一个生产型产业。但是真正的生产环节在建筑（港台地区称为“营造”）领域，房地产企业其实几乎什么都没做！所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售、产籍登记、物业管理等等，都分别由供应链的各个环节承担了。当地产企业剩下的，就只有资金和理念了。这个金融业有什么区别呢？所以我认为，房地产企业充其量是一个运用资金进行资源整合的管理型、服务型企业，或者说，房地产企业是一个以房屋土地产品为平台的金融企业，是金融服务业的一个衍生行业。从这个意义上说，一个房地产企业如果连融资能力都不具备，是没有资格在这个行业生存的。”这篇文章是关于房地产企业发展的建设性文章，目的是为了这些企业进一步发展。我随后开始注意房地产大碗的文章，发现他们大部分精力都在夸夸其谈，几乎不花时间进行企业经营管理工作，我开始怀疑这个行业是不是根本就不需要经营管理呢？随后在与《工人日报》记者杨兆敏的交谈中，我开始提出“房地产企业什么都没有做，地产大亨凭什么暴富？”的观点，我说“成为中国的房地产老板太幸运了，关键是在超额市场需求的条件下，企业家只需要凭借关系很便宜地就能从农村土地这个无人看管、无穷无尽的宝藏中获取资源，然后通过房屋建造,轻易地在房屋市场变现、致富。”“按照能量守恒定理，或者经济学的一般均衡原理，既然有人欢喜就会有人愁，有人暴富就必然有人被掠夺！我们是不是更应当关注一下房地产大亨们金粉世界的后面呢？”这篇专访在《工人日报》3月1日发表以后，引起了强烈的社会反响，社会上的“房地产暴利占到全部利润的90%以上”就是从我的文章中引用来的。3月23日我参加了两个重要的论战：一是上午的央视对话节目中，以一敌多，与王健林、王志纲、胡堡森、范小冲等在现场进行激烈交锋，这场交锋对我的观点形成影响很大；二是下午的《2006新浪中国地产创新峰会》的“网络终极PK”，代表经济学家与茅于轼、易宪容一道，与开发商代表潘石屹、张保全、卢求等就“房地产是否有暴利”的题目进行了激烈辩论，现场十分火暴刺激，由于有上午的辩论做铺垫，我在辩论上表现得比较成熟，PK结果以我们的获胜而告终。
在央视对话中，我的核心观点是中国的开发商只是消费者房屋建设的一个代理机构、管理机构，他们付出的劳动几乎是看不到的，但为什么要这个中间代理环节“如此强大”、获得与其劳动投入明显不符的超额利润呢？由于在现场特别攻击了王志纲，其后我和王之间的开始发生看不见的战争。王志纲授意他的一位跟随者程康平描述了《对话》过程，发表在他的博客上。程文说，“而社科院那个所谓的工业经济研究室主任，我不知道是否有这个职位，也十分怀疑这个人是不是真的在里面，他发言很多，但唯一出彩的一句发言就是：‘我认为房地产商作为一个代理机构为什么需要那么强大？完全可以不存在，居民直接跟建筑业打交道，中间的利润消除了，居民的负担自然下去了。’他唯一出彩的这句话实际上是站不住脚的。如果他是一个学生或者其他普通观众，发出这样的质疑尚可原谅，但作为堂堂社科院的学者，出此言论着实丢了社科院的脸。”虽然气愤，但我不能和王志纲直接对骂。我认为要想击倒王志纲最有效果的办法，就是从理论上澄清王志纲的一些错误言论。我写了《王志纲算不算地产商》，后来发表在《中国经济时报》理论版，指出王志纲在房地产开发产业链中的实际定位和对社会产生的影响，我的结论是：“商人就是商人，不能一只手数着从掠夺者手中分到的钱，另一只手还要标榜自己多么体恤民情、心系苍生。”以这篇文章为主要观点的《工人日报》专访《房地产业：一个畸形行业》3月31日发表，很多媒体以《地方政府是中国最大的地产商房地产企业是行业垄断者》为题进行了转载，社会反响强烈。
和王治纲在对话上的辩论对我影响很大。对于我在对话中提出的我削弱开发商这个代理环节的观点，王志纲和他的工作室的人认为属于一种想当然的创新，是退回到原始社会和计划经济时代的“愤青”之举。经过一段深入研究，我发现中国意义上的房地产开发商并不是社会主义的建设者，现有的房地产业特别是开发业根本不能成为国民经济的支柱产业，其主要构成是中国最大的倒卖商、皮包商、中间商，是社会财富的掠夺者和经济社会建设的破坏者。我由此提出了停止地方政府卖地生财、取消开发商和打击炒房的系统性解决方案，我认为这是唯一可以解决中国房地产问题的方案，否则中国可能陷入混乱。这个观点在4月19日的《工人日报》以《房地产开发：一个应该取消的行业》为体发表，在业内和公众领域引起了巨大的冲击波。此后在《经济观察报》和《中国经济时报》上，我又连续发表了《中国的房地产开发应该走一条什么道路？》、《以科学精神研究我国房地产理论和政策——驳董藩先生关于中国房地产的十个观点》，系统地阐述了我的理论观点。
我的观点并没有停止下来，5月11日我应邀参加中国政策科学研究会与《楼市》杂志举办的房地产业宏观调控研讨会上，我提出土地储备中心也是中国意义的房地产开发商的观点，做了《降低房价惟有砍掉开发商和土地储备中心》的现场演讲，现场反响热烈，焦点房地产网网友反响很多。
章剑锋：是不是当前房地产的根源性问题就在开发商？也就是说，一旦取消开发商，就可以实现民众的居住愿望？
曹建海：我如果把土地储备中心也纳入房地产开发商，就是说从广义的房地产开发商角度上说，开发商制度是中国当前房地产的根源性问题。中国有全世界最低的工程造价，但是却让老百姓享受了世界上最贵的住房价格！是在房屋销售价格和建筑造价（含征地价或者城市土地拆迁补偿成本）之间，存在着的一个巨大的价差。这个价差由地方政府的土地储备中心和土地开发商、房屋开发商共同瓜分了。所以,如果我们的调控不能正确地指向开发商这个国民经济肿瘤,调控很可能会变成"空调"。
单纯取消开发商或者单纯让建筑商进行房地产开发并不能解决当前的问题，关键是要通过修改法律鼓励公众自己建房，让公众建房成为人们的第一选择，加上取消不劳动的中间环节后的房地产建设开发商业模式，两种方式同时存在将从根本上解决民众的居住愿望问题。
章剑锋：可是有人会问，取消了开发商，谁来为我们盖房子呢？是建筑公司还是个体集资？有人认为这也是另一种形式与意义上的开发商，那时市场状况可能仍不会得到改观。您怎么看？
曹建海：我我们需要明确的一个概念是，中国意义上的开发商从来没有为我们垒过一块砖，盖过一个平方米的房子，他们不会设计、不会盖房，还没有资金，是一个专门寻租获得批文的不健康机构。取消了现在意义上的开发商，需要我们大力发展以提供物质劳动为业务主体的建筑开发企业，这样既避免了中间商，又可以解决房屋质量问题。因为在开发商体制下，房屋质量是一个永远也不能解决的问题。
可见，未来的房地产开发商是一个面临公众自主建房强大竞争的、以规划设计、建筑、房屋销售为营业内容的生产型企业。这样的企业要想生存，只能提供比消费者自己建房质量更好、收费更加便宜的房子，同时政府通过合理的税收政策严格打击房屋炒卖，这样住房问题对于所有人而言都是一个非常轻松的事，房地产开发企业只能获得社会平均水平的利润，不会存在暴利。这将是一个对于所有人都是公平的、理想的状态。
章剑锋：我注意到有一些反对意见。我想问的是取消开发商是否具有可操作性？在当前的制度构架与市场结构下，您认为是否现实？
曹建海：我反对我的意见大概有四种：
一是说让建筑商直接盖房子是一种倒退，是退回到产品经济时代。这种观点如果成立的话，英美普遍存在的消费者自主建房就属于产品经济时代，英美国家的房地产市场化水平就远远落后于中国，所以持有这种观点的人显然属于无知者。值得我们注意的一个现象是，在中国，一些机构开始把人们最基本的生活、人们最自主的交往通过不合理的法律市场化了，这是对人们生存权利的严重剥夺。如果有一天政府规定自由恋爱非法，一切男女关系都必须通过政府特别核准的“男女关系开发公司”环节，我们真的有理由恐惧了；还有，如果出于节约粮食的考虑，成立政府特别核准的“粮食开发公司”，把现在每近1元的粮食推高到黄金价格每斤5万元，政府可以通过收取“粮食出让金”支持奢侈的开销，我们大家完全有理由绝望而死！
第二种观点认为我是要把住房开发“国营化”，显然没有看懂我的观点，我的观点是政府不能把这么重要的事情交给追求利润最化化的开发商，政府也不应该通过把全民所有的土地卖给全体人民牟取利益作为自己的工作，政府要遵循民意制订和严格执行城市建设规划，成立专门的住宅发展机构协助公众自主建房、合作建房活动，并作好对商业开发模式的建筑开发商的成本监督、信息监督工作，这与住房开发“国营化”有什么关联呢？
第三种观点认为房地产开发活动是一种高度智慧的系统集成工作，是市场经济条件下社会分工的发展形式，取消他们是回到没有分工的落后经济时代。这种观点关键是没有认清中国意义上的开发商的真实劳动，不能正确评估他们的价值增值，我不知道哪家开发公司的策划水平可以高过麦肯锡公司，但以咨询为主业的麦肯锡的利润水平与中国的房地产开发商相比，显然属于九牛一毛；房地产开发商是社会分工的自发结果吗？显然不是，我们看到所有的房子都是建筑商建设的，而且大部分的房子都是建筑商垫资建设的，而且建筑企业的工程款被压倒了极低水平、长期被拖欠，建筑企业为什么那么下贱呢？关键是现在的法律不允许他们直接开发建设房屋，可见是不合理的法律发展了现在的开发商。可以设想，如果法律允许建筑企业直接开发经营房屋，我不知道中国的开发商还能不能活下一家。
第四种观点认为取消了房地产开发商，就取消了政府拍卖土地获得收入的下游，政府不能建经济适用房和廉租房了，所以不同意我的观点。这种观点是我强烈批评的，我认为如果政府把解决经济适用房和廉租房的资金来源寄托在对农民土地的低价掠夺上，实际上就是让贫穷的农民免费或者低价交出自己祖祖辈辈赖以生存的耕地，由政府拍卖成钱以后，建造那些可以体现恩德的、专门为城市中下层居民提供的住房，用以消除已经非常激化的社会矛盾。那么，我就不清楚了，这些房子是农民支援的，还是政府通过精简机构、节约经费支持的呢？让最穷的农民支持比较穷的城市中下层居民，能平衡社会分配和消除社会矛盾吗？
我的解决方案有三点，这些建议是在现有《宪法》框架下提出的。当然，如果站在现有的《土地管理法》和《房地产管理法》的立场，我的观点就不能实施。所以实施我的方案必须改革不适应我国经济基础要求的上层建筑，这是马克思主义的基本观点。解决当前中国的房地产开发体制及其存在的问题？我认为主要应着眼于三个方面：
第一，必须立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府应当搞清楚什么是自己应该干的？什么是自己不该干的？甚至是根本不能干的！政府在房地产管理的责职是执行通过立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。建议延长土地使用权为无限期，土地使用权就真正变成了一项财产，而且房地合一，成为真房屋成为居民真正的私有财产。这样可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。
第二，改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。试想，土地和房子都是由建筑企业自己垫资劳动开发的，房地产公司只是用理念、策划和眼光进行开发。如果不是现行法律不允许真正的房地产生产企业——建筑企业开发并销售房屋，我不知道有哪家建筑企业愿意垫资给这些专营剥削的皮包公司！如果真是这样，即使不宣布取缔现行意义上的房地产开发企业，它们离死也不远了！鉴于目前大量的开发商不惜代价竞购和囤积土地的行为，一方面为了通过房地产投机获取更大的暴利，另一方面也可以在很大程度上掩盖当期企业利润，达到偷税漏税和给公众一个非暴利的形象。通过立法的形式，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务，不再批准以单纯的以“房地产开发与经营”为主业的企业设立。地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业；除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质，不得以自己为委托方组织管理以营利为目的房地产开发销售活动。对于已经获得土地正在实施传统意义上开发企业，原则上允许企业完成收尾项目，对于没有开发能力的由政府出面强制收回土地，坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房（含合作建房）和商业性建筑开发用地的关系，必须坚持自然人建设优先的原则，为建筑开发公司提供有价廉物美的房屋提供一个竞争对手。
第三，通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度，完善房地产税收制度对房地产私人占有的调节作用。基本的原则是，对于拥有多套住房的自然人，对于多出社会平均水平的部分应征收适度水平的不动产税，提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本，充分发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。
章剑锋：最后一个问题是，您认为您的主张能否经得起检验？随着社会分工的明细和专业要求，当前社会真正能够抛弃开发商，使人民自己盖自己的房子么？会不会成为评论家嘴里的一种历史倒退？
曹建海：我以我所能看到的、所能学到的所有的知识，以及一个中国人所有的一个基本的道德良知，认定我的观点是能够经得住历史考验的。从人的基本权利看，老百姓在衣食住行的任何方面都有权利自主选择自己认为合理的方式；如果政府认为只有通过政府的安排才能解决好中国人的衣食住行问题，要么超高估了自己的执政能力，要么是打者关心国计民生的幌子与民争利、掠夺公众财富。后者的政府无论是从理论上还是实践上都是不应该、不能长期存在的政府！因为他们完全违背了广大人民群众的根本利益，是自私自利的社会吸血虫！
随着社会分工，新兴行业会越来越多，但这些行业存在的前提是比分工前更有效率、价格更低！这里应该注意，新兴行业效率改进和价格降低，往往一个都不能少。如果只是效率改进了，但比分工前价格高得多，人们是不会接受这个新生事物的；同样的，只有价格便宜了，但效率更低了，人们也会抛弃这个专业化的服务。就好象我们大部分人现在都在家里做饭，为什么餐饮业还能如此兴旺呢？关键是它们为大众提供了更美味的质量、更低廉的价格（注意，消费者的做饭成本包括了时间成本）。如果只是政府强制规定不许家庭开伙只能购买高价饭菜，这样的新兴行业壮大和社会分工，属于绝对意义上的社会退步！
看看我们现在的房地产开发商，他们为社会提供了什么优质的服务呢？他们收取了什么低廉的价格呢？现在我们的城市建设和城市改造实际上是以开发商的意愿为主导的，我们大家都习惯了这种高楼大厦林立、交通拥堵的城市生活方式，认为开发商为我们的城市面貌改变做出了不可磨灭的贡献。但是这样的城市建设是合理的吗？瑞士洛桑国际管理学院2006年评价中国的国际竞争力由去年的39位提高到今年的19位，但中国的城市规划水平在所有参加评价的国家当中是倒数第一！这是一个触目惊心的评价，我们搞了这个多的建设，但耕地越来越少、气候越来越热、生态环境日益恶化，这些都是拜我们的地方政府和开发商所赐啊！我们习惯的这个由钢筋混凝土构成的摊饼子式的城市，是在极度的逐利过程中对公众拥有的环境和土地的巨大破坏！明明是最恐怖的城市环，却被我们的政府当成光辉业绩大加宣传。政府官员为什么这个热衷于铺摊这种由建筑垃圾构成的城市建设呢？我看不外升官发财两个原因。官员可以由于所谓城市面貌改善而升官，更重要的是，官员可以和其利益共同体在城市建设过程中获得巨大的经济利益。在大量的城市建筑群和基础设施建设中，究竟有多大比例的投资真正投在了材料、人工上，我看不会达到40%，而其余的部分被我们的官员、有关系的建筑商、开发商等利益共同体以管理费、利润等方式提走了！这个比例在我这里是一种怀疑，是一种假说，我希望政府提供依据驳倒我的怀疑，让我心服口服！
我认为，社会应该取消那些不劳动而获得利益的机构，应该坚决铲除那些依靠政府寻租结成利益共同体、提供了很少的劳动而获得暴利的行业，不管这些行业的存在是不是“改革的成果”。我们的改革属于“摸着石头过河”，错了就要退回来，知错不改显然属于错上加错！从1980年到现在，开发商这种“皮包公司”、“中间包销商”的模式已经实施二十多年了，他们以“城市建设者”的名义掠夺了社会上的一大部分财富，给我们的生活带来了灾难，这是一个不容忽视的历史事实！判断一个行业是否应该存在的前提是它有没有效率？是不是改善了社会生活水平？绝对不能以意识形态上的“改革”、“社会主义”、“中国特色”变相亵渎！
国外发达市场经济国家解决公众住房问题的经验，应当为我们借鉴和学习。我的关于中国房地产业结构的设计，很大程度上借鉴了英美国家的成功经验。在我设计的中国房地产行业结构中，建筑公司是房地产开发的专业公司，这种建筑开发过程可以通过社会分工进一步细分，但每一部分只是根据提供的劳动获得响应的报酬；同时政府大力发展消费者自主建房、合作建房、集资建房等建房方式，这些属于房地产生产行业的结构；下游的房地产服务业主要是为建筑业和消费者服务的，包括建筑管理公司、不动产信托投资公司、不动产金融机构、不动产中介交易机构、租赁经营、产权代理等等。